Земельные участки, на которых разрешено строительство жилых домов.
Строительство жилых домов возможно:
— на землях населенных пунктов в границах земельных участков для которых установлены градостроительные регламенты с видом разрешенного использования – жилищное строительство (ИЖС);
— на землях населенных пунктов в границах земельных участков личного подсобного хозяйства (ЛПХ), т.е. приусадебного типа (пункты 1-3 статьи 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» №112-ФЗ от 07.07.2003 г);
— на землях садоводческого товарищества, т.е. на земельном участке предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур в границах земель населенного пункта и земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», сведения о которых содержатся в ЕГРН, в правоустанавливающих или иных документах (пункт 1 статьи 3, часть 7 статьи 54 ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Земельные участки с видом разрешенного использования «садоводство» не являются садовыми земельными участками, и предназначены для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур (часть 7 статьи 54 Закона № 217).
Обоснование
Земельный кодекс РФ выделяет такую категорию земельных участков как земли сельскохозяйственного назначения. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (часть 1 статьи 77 ЗК РФ).
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (часть 2 статьи 77 ЗК РФ)..
Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 утвержден Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, отнесенных к сельскохозяйственному использованию земельных участков 1.1. Растениеводство, 1.2. Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, 1.3. Овощеводство, 1.4. Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, 1.5. Садоводство, 1.6. Выращивание льна и конопли, 1.7.Животноводство, 1.8. Скотоводство, 1.9. Звероводство, 1.10. Птицеводство, 1.11. Свиноводство, 1.12.Пчеловодство, 1.13. Рыбоводство, 1.14. Научное обеспечение сельского хозяйства, 1.15. Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, 1.16. Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (без права возведения объектов капитального строительства), 1.17.Питомники, 1.18. Обеспечение сельскохозяйственного производства, 1.19. Сенокошение, 1.20. Выпас сельскохозяйственных животных.
Таким образом на земельных участках сельскохозяйственного назначения возможно размещение только тех строений и сооружений, которые непосредственно связаны с сельскохозяйственным производством согласно указанного классификатора.
Для получения права строительства жилого дома на землях сельскохозяйственного производства необходимо изменить категорию земельного участка с изменением границы населенного пункта и вида разрешённого использования.
Так согласно части 6 статьи 79 ЗК РФ установлены ограничения, согласно которым, сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
Под сельскохозяйственными угодьями понимаются — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (часть 1 статьи 79 ЗК РФ).
При этом в соответствии с частью 6 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (часть 5 статьи 37 ГрК РФ).
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (вопрос №5 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014).
В соответствии с частью 4 пункта 1 статьи 8 ЗК РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно пункта 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон N 172) перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов.
В силу части 1 статьи 8 Закона N 172-ФЗ установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 84 ЗК РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является: утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования; утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).
Включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется в порядке, установленном статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 191).
Согласно части 4 статьи 4.1 Закона N 191 орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, физическое или юридическое лицо, заинтересованные во включении земельного участка в границы населенного пункта либо в исключении земельного участка из границ населенного пункта, направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка (часть 4).
К указанному заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка, включаемого в границы населенного пункта, либо земельного участка, исключаемого из границ населенного пункта, а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица. Физические или юридические лица представляют также правоустанавливающие документы на земельные участки, включаемые в границы населенного пункта, либо на земельные участки, исключаемые из границ населенного пункта. Требовать представления иных документов, за исключением документов, предусмотренных настоящей частью, не допускается.
Согласно части 5 статьи 4.1. Закона N 191 орган местного самоуправления в течение сорока пяти дней с даты поступления указанного в части 4 настоящей статьи заявления: 1) подготавливает и направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения земельного участка из границ населенного пункта, а также о возможности установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка в случае, если это указано в данном заявлении; 2) проводит общественные обсуждения или публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случая включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства, в том числе комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, или рекреационного использования.
Срок согласования органами, предусмотренными, заявления о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка не может превышать один месяц с даты поступления документов, указанных в части 13 настоящей статьи (часть 16).
В случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования, включаемых в границы населенных пунктов земельных участков либо земельных участков, исключаемых из границ населенных пунктов (часть 2 статьи 4.1 Закона N 191).
Таким образом, для строительства жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения, возможно только изменение категории земельного участка с изменением границ населенного пункта и вида разрешенного использования земельного участка, процедура которого установлена Законом N 191.
Данное правило относится и к вновь образуемым садоводческим товариществам, имеющим земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться некоммерческими организациями (часть 1 статьи 78 ЗК РФ), к которым относятся садоводческие некоммерческие товарищества — СНТ (часть 2 статьи 123.1 ГК РФ).
Согласно пункту 11 статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 25.05.2020) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 217) садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения. Установление границ территории садоводства или огородничества не является самостоятельным основанием для придания такой территории статуса населенного пункта.
Включение территорий садоводства или огородничества в границы населенного пункта осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 12), т.е. в порядке, предусмотренном Законом N172 и Законом N191, ЗК РФ и ГрК РФ.
При этом действие Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон №101) не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (части 1 статьи 1 Закона №101).
Вместе с тем в «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014) указано что согласно части 10 статьи 35 и части 3 статьи 36 ГрК РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента. С учетом названных положений и правил пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию — «земли населенных пунктов». До перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям.
Таким образом, судебная практика не позволяет изменить вид разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения на вид разрешенного использования «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», без изменения категории земельного участка.
Аналогичные правовые выводы изложены в определении Верховного Суда РФ от 21.02.2020 N 303-ЭС19-24554 которым отказано в передаче дела N А16-2553/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.
Рекомендации для собственников земель сельскохозяйственного назначения.
Обратиться в соответствии с пунктом 13 Федерального Закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменение в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с заявлением правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков в уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления которые в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.
Подать заявление в порядке статьи 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» с мотивированным заявлением о включении земельного участка в границы населенного пункта и изменении вида разрешенного использования.